观韬视点｜昆明市老旧小区加装电梯法律实务研究——以建筑物区分所有权与地方政策适用为视角

摘要：老旧小区（既有住宅）加装电梯属于建筑物区分所有权制度下改建建筑物附属设施的重大事项，是兼顾民生保障与物权保护的典型实践。本文立足于《中华人民共和国民法典》建筑物区分所有权相关规范，结合昆明市地方指导性文件、2026年国家超长期特别国债补贴新政及司法裁判案例，从表决规则的法理基础、费用分摊与权利义务配置、审批流程合规边界、相邻权冲突化解、全流程法律风险防控等方面展开深度分析，厘清业主、行政机关、实施主体各方权利义务，为昆明地区老旧小区加装电梯的项目推进、纠纷化解提供参考。

一、问题的提出

人口老龄化背景之下，老旧无电梯既有住宅高层住户出行困难成为一项突出的民生问题。老旧小区加装电梯，本质上是在已建成区分所有建筑物之上，对建筑物附属设施实施改建、增设，该行为直接涉及业主共有部分处置、多数决的边界、少数异议业主利益保护、不动产相邻关系、行政许可与财政补贴制度等多重法律关系。

在司法实践与地方实操中，争议高度集中于：业主表决决议效力如何认定；低层业主是否有权以采光、噪声为由阻却合法加装；业主能否以放弃使用电梯拒绝承担出资义务；地方联审程序中行政机关审查义务边界；补贴政策适用条件与项目合规的联动关系。

目前，昆明市已出台的相关地方指导性文件以及2026年国家超长期特别国债专项补贴，大幅提升了老旧小区加装电梯的现实可行性，但物权规则与地方政策的衔接适用、程序合规与实体利益平衡，仍是实务中的操作难点。

二、加装电梯的请求权基础

老旧小区加装电梯的全部民事法律关系，均建立在建筑物区分所有权制度之上，涉及专有所有权、共有所有权、成员权三项权利的交织适用。

（一）业主共同决定的表决程序规范

《中华人民共和国民法典》第二百七十八条：“下列事项由业主共同决定：……（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；……业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”[1]

从法理层面，该条款设置了“参与表决门槛 + 同意门槛”双重表决程序，其立法目的在于：一方面尊重区分所有建筑物下业主的成员权，保障重大事项需要足够比例业主参与；另一方面对改建重建这类对全体业主利益影响重大事项，设置更高的同意比例，防止少数主体随意处置共有财产。

就昆明市既有住宅加装电梯而言，实务必须把握两项要点：

第一，表决主体的范围限定。依据《昆明市既有住宅加装电梯实施意见（试行）》第三条第五款：“本市既有住宅加装电梯，应当满足以下条件：……（五）加装电梯所在单元房屋专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，涉及占用专有部位的，应当征得相关权利人同意。”[2]

该条款将加装电梯的业主范围仅限于所在单元房屋业主，其他单元业主不享有表决权。其法理逻辑在于：加装电梯的利益与负担主要归于本单元，若将全体小区业主纳入表决，会出现“非利害关系人决定利害关系人重大财产处置”，违背成员权的利害关联原则。
    第二，区分“参与表决”和“表决同意”。“双三分之二”是参与表决的最低门槛，不是通过比例；在已经参与表决的业主之内，再满足“双四分之三同意”，决议方可成立。实践中大量项目混淆两项门槛，直接导致决议效力瑕疵。

（二）共有部分费用分摊、权利义务一致性规则

《中华人民共和国民法典》第二百八十三条“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。”[3]

《中华人民共和国民法典》第二百七十三条第一款“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。”[4]

本条是加装电梯纠纷中高低楼层冲突最重要法律依据。建筑物的共有所有权具有权利义务不可分割性，共有部分的负担跟随专有部分，而非跟随个体业主是否实际使用。据此，对于未实际使用电梯的低层业主，不能当然以“放弃使用权”为由主张免除其依法应承担的共有部分义务。当然该规则并不否定异议业主享有请求合理补偿的实体权利，义务不能免除不等于利益损害无需救济，这也是多数决制度下保护少数业主的制度接口。对于加装电梯建设费用及后续运行维护费用，应首先依据业主之间依法形成的有效约定确定；没有约定或者约定不明确的，再根据法律规定及具体共有关系判断。

（三）住宅专项维修资金的使用规则

《中华人民共和国民法典》第二百八十一条：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。”[5]

维修资金在性质上属于业主共有之特别财产，立法原义主要用于“维修、更新、改造”。住宅专项维修资金是否可以用于加装电梯、维修、更新或者改造，应当依据国家及地方关于住宅专项维修资金使用的具体规定，并履行相应的申请、表决及审核程序。

三、昆明市地方指导性文件与2026年国债补贴新政规范

（一）地方指导性文件的制度衔接

1.《昆明市既有住宅加装电梯实施意见（试行）》第三条，除重申民法典表决规则之外，明确了加装电梯五大前置条件：合法权属证明的4层及以上单元式住宅、满足安全消防规范、资金来源落实、运维费用分担方案、业主表决达标；第六条确立了昆明市既有住宅加装电梯需通过“拟定方案—街道初审—施工备案—多部门联审—竣工验收—使用登记”全流程。[6]
    该指导文件由昆明市住房和城乡建设局、昆明市自然资源和规划局、昆明市城市管理局、昆明市市场监督管理局、昆明市住房公积金管理中心联发，其核心价值在于确立加装电梯联审联批机制，改变过去业主多头跑、多部门申报的困境，将规划、住建、城管、消防审查等统一纳入联审程序，切实改善和服务民生。

2.《昆明市电梯安全管理办法》第十五条：既有建筑加装电梯应当符合建筑结构、消防、特种设备等规范、标准和要求。[7]

该规范确立了老旧小区加装电梯技术合规的硬性底线，所加装电梯必须符合建筑结构、消防、特种设备等规范、标准和要求，民事业主达成合意不能豁免工程建设、特种设备安全的强制性规范，业主意思自治边界不得逾越公法上安全标准。

（二）2026年国家超长期特别国债补贴制度的适用

2026年国家超长期特别国债将既有住宅加装电梯纳入专项支持，执行分层定额补助：4至6层楼栋单台补助25万元；7层及以上楼栋单台补助30万元。

政策限定适用要件：①对象为城镇合法建成4层及以上无电梯商品住宅、单位宿舍楼；②仅限2026年1月1日之后新开工备案项目；③实行先建后补，完成竣工验收、特种设备使用登记后拨付至单元公共账户；④私自变更施工图纸直接取消补贴，已完工项目不补发。

应当特别注意的是，该项补贴属于财政事后激励，而非当然给付请求权。是否能够获得补贴，取决于项目是否属于政策支持范围以及是否满足相应的申报、建设、验收和资金拨付条件。换言之，“项目已经建成”与“当然享有财政补贴请求权”并非同一法律命题。若业主表决决议存在效力瑕疵，或工程未按审批图纸施工，即便已经完工，行政机关有权拒绝拨付补贴。业主不能以已经完工为由，主张行政机关必须发放补贴。

四、老旧小区加装电梯相关纠纷的司法裁判逻辑

老旧小区加装电梯涉及民事纠纷众多，从相关入库案例来看，我国司法领域处理此类纠纷的裁判方法注重于区分“决议效力”“相邻容忍义务边界”“共有物使用权与出资义务关系”三重维度。

案例一：（2021）苏 02 民终 3340 号徐某等诉范某俭排除妨害纠纷案（入库案例）

裁判要旨：老旧小区加装电梯属于民生工程，项目已经履行法定表决程序、完成行政审批，施工方案已经采取措施降低通风采光日照影响，实际影响未超出合理限度的，相邻不动产权利人负有法定容忍义务，不得妨害施工。[8]

法理评析：不动产相邻关系不是绝对禁止任何不利影响，而是要求损害控制在社会一般人可接受的合理限度。容忍义务的前提是项目程序合法、方案已尽最大努力降低负面影响。如果加装造成超出合理限度的实质性损害，异议权利人可以另行主张损害赔偿，但不得直接以私力方式阻挠合法建设。区分“有权请求赔偿”与“有权阻止施工”，是该案最重要裁判逻辑。

案例二：（2022）川 01 民终 11265 号康某等人诉刘某等人排除妨害纠纷案（入库案例）

裁判要旨：加装电梯少量占用小区公共绿地，虽然绿地属于全体小区业主共有，但受益主体为本单元，占用面积小、对其他单元业主影响轻微，其他单元业主应当负有容忍义务，无权阻挠施工。[9]

法理评析：小区全体业主共有之部分，并非任何使用都必须取得全体业主表决同意。当某一使用行为对其他共有人利益损害极其微小时，基于物尽其用原则，其他共有人负有适度容忍义务，这也与成员权的利害关联逻辑一脉相承，非利害关系业主不能滥用共有权否决本单元合理改造。

案例三：（2021）粤 01 民终 11637 号郭某与谢某等建筑物区分所有权纠纷案（入库案例）

裁判要旨：电梯属于单元业主法定共有部分。前期反对加装、未出资的业主，在足额补交全部分摊建设成本之后，取得同等使用权；其他业主不得予以拒绝。[10]

法理评析：共有物的使用权来源于区分所有权人身份，而非来源于是否投赞成票。表决是决定“要不要建”，而不是决定“谁可以使用”。但是基于权利与义务对等原则，取得使用权以承担对应出资义务为前提。该裁判妥善平衡了两点：不能因为业主曾经反对，永久剥夺其作为区分所有权人的共有权利；同时也禁止无偿搭便车。

根据上述三个入库案例，可以提炼老旧小区加装电梯的三项裁判原则：

1.多数决有限原则：尊重合法业主的共同决定，但多数人不能以决议形式肆意侵害少数业主的重大合法权益，实体损害可通过补偿机制化解；

2.相邻关系合理容忍原则：容忍义务以程序合法、方案已尽量降低不利后果为前提，超出合理损害范围的，应当给予救济；

3.权利义务相一致原则：区分所有权人身份以决定共有权利基础，使用权与出资义务绑定。

五、既有住宅加装电梯的实务困境与法律风险

（一）民事层面风险：业主共同决定决议效力瑕疵

实务中，老旧小区加装电梯常见的民事关系瑕疵情形包括：①将非本单元业主纳入表决；②混淆参与表决比例与同意比例；③代签、签字未核对产权人身份；④公示程序缺失，无留存影像证据。一旦决议被司法认定不成立或者被撤销，已经开工项目面临停工风险。其中，决议效力之诉是加装电梯项目首要民事风险。

（二）实体利益冲突：高低楼层业主、跨单元相邻权纠纷

在老旧小区加装电梯时，低层业主的顾虑集中于采光、通风、噪声、房屋价值贬损。法律上并不当然支持低层业主阻却加装的行为，但也不允许完全无视低层业主损失。实务难点在于：现行法律并未规定统一补偿标准，补偿金额、补偿方式依赖协商调解，缺少法定计算规则，容易陷入僵局。

（三）行政合规风险：审批与技术规范冲突

部分昆明老旧小区存在楼间距不足、地下管线复杂、房龄超过20年、建筑结构老化等历史遗留问题。此时业主合意不能对抗消防、结构安全强制性规范。行政机关联审中需要重点审查结构安全鉴定报告，房龄超过20年的楼栋需要甲级检测机构或原设计单位出具专项安全适配证明。未取得联审意见书、规划、施工许可而直接开工，属于违法建设。

（四）全生命周期风险：重建设，轻运维

大量老旧小区加装电梯的项目将精力集中于建设审批，但是前期协议未对后期维保、大修资金、电梯责任险、故障责任划分作出明确约定。电梯交付使用后，极易发生维保资金无人归集、事故责任主体模糊，形成安全隐患。

六、既有住宅加装电梯的法律合规路径与各方主体建议

（一）业主及实施主体民事合规建议

1.决议阶段：严格限定表决范围为本单元业主；完整留存产权证明、表决签字原件、公示照片录像；区分“参与表决”与“同意表决”两项比例，制作核算表，做到面积、户数可复核。

2.协议文本：签订书面《加装电梯协议》，明确费用分摊规则、低层业主补偿方案、后期维保资金归集、大修资金来源、事故责任划分、代建租赁模式下的物权归属与过户条件。

3.评估与方案阶段：委托有资质机构开展结构安全鉴定、管线勘测；在设计阶段就评估对低层业主相邻权益影响，尽可能通过优化井道位置、玻璃幕墙降噪采光设计降低实体损害，为后续调解减少障碍。

（二）基层行政机关审查义务边界

结合昆明联审机制，行政机关应当明确形式审查与实质审查的边界：

1. 对业主决议，行政机关负有审慎形式审查义务：核对表决主体范围、面积人数比例、公示材料完整性；但行政机关不得替代司法机关对签字真伪作出终局实质判断。如利害关系人对签字真实性提出实质异议，应当指引通过民事诉讼解决决议效力争议。

2. 联审中坚守安全底线，对建筑结构、消防、特种设备技术标准开展实质性审查，严禁为推进民生项目放松强制性安全规范。

3. 批后监管，严格核对施工是否与备案图纸一致，私自变更图纸应当按照政策取消补贴资格。竣工验收后督促落实维保合同、电梯安全责任险，实现从建设到运维闭环监管。

（三）纠纷多元化解路径

当发生相邻权争议，可以采取多元联动调解方式，由社区、街道、司法所三方联动，搭建“一站式”矛盾调解平台，理性化解邻里分歧。组织低楼层业主实地观摩参考、组织专业机构出具影响评估意见，为补偿协商提供事实基础。

异议业主如果认为决议程序违法，可以提起业主共同决定撤销之诉；如果认为加装造成超出合理限度的损害，可以提起相邻关系损害赔偿之诉。

若采取私力暴力等方式阻挠合法施工，需要承担排除妨害、赔偿损失的民事责任，属于不可取之策。

（四）律师的全流程法律介入价值

律师可作为行政机关法律顾问，也可以担任业主方专项法律顾问，参与老旧小区加装电梯法律服务全流程：①前期对表决程序、协议文本法律审核，防控决议效力瑕疵；②评估加装方案对相邻权影响，为补偿协商提供法律方案；③协助整理申报材料，厘清联审、补贴申报法律要件；④参与矛盾调解，区分不同当事人救济路径；⑤针对阻挠施工，固定证据，代理排除妨害诉讼；⑥起草后期运维规约，防范电梯投入使用后的长期风险。

七、结语

老旧小区加装电梯是物权制度在民生工程中的重要实践，既不是简单的“高层诉求优先”，也不是“低层反对即不能实施”，而是要在民法典建筑物区分所有权框架之下实现三重平衡：业主多数决与少数异议人权益保护的平衡；业主意思自治与建筑安全公法强制规范的平衡；不动产利用的效益价值与相邻权利人固有利益的平衡。

昆明市依托现有地方指导性文件叠加 2026 年国债补贴，为老旧小区加装电梯提供制度和财政支持，但政策红利落地的前提，是民事决议程序、行政审批、技术安全规范全部合规。业主、社区、行政机关应当厘清各自权利义务边界，通过完备的程序设计、充分的协商补偿、多元纠纷化解机制，真正实现老旧小区居民的电梯民生愿景。

作者简介：邱文庆律师，观韬昆明办公室主任、昆明市住房和城乡建设局法律顾问、北京观韬律师事务所东南亚法律服务中心负责人、全国律师协会建设工程与房地产专业委员会委员、云南省建筑房地产专业律师、云南省行政法专业律师、武汉仲裁委在册仲裁员、北京观韬律师事务所建设工程业务委员会联席主任。

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作者简介：李映昕，观韬昆明办公室实习律师，华南理工大学法学学士、悉尼大学法学硕士，昆明市住房和城乡建设局法律顾问。专业领域：争议解决、知识产权、政府及公司日常法律服务。

Email: liyingxin@guantao.com